上海三季度写字楼租金同比涨5.5% TMT及金融业需求升温

　　最新莱坊《全球城市报告》　显示，2015年上半年，上海的摩天写字楼租金增幅为5.3%，仅次于伦敦和旧金山，排名第三，租金达到每天每平方米人民币13.62元。莱坊预计，从2015-2018 年年底，上海的租金增长率将上升值至6.1%。

　　而从目前来看，莱坊商业物业租户代理部董事张延军指出，鉴于今年上海市内部分项目延迟推出，预期的大量供应未能及时出现导致第三季度写字楼整体租金同比上涨5.5%，其中，中央商务区租金涨幅较快，小陆家嘴区域同比涨幅更是达到11%。然而，未来将有大量新兴商务区新增供应入市，写字楼市场平均租金将会出现下跌的趋势。

　　事实上，该趋势仅为供应放量所导致的可能，从需求层面来说，随着国内TMT (科技、传媒和通讯行业)以及金融行业对办公需求的逐步上升，上海写字楼市场中长期的发展仍较为乐观。

　　核心与新兴商务区

　　空置率将呈两极分化

　　据了解，2016到2018年间，上海约有400万平方米的新增写字楼面积推出，新增供应主要集中在新兴商务区。其中黄浦江沿岸将会建设更多的甲级写字楼。黄浦江沿岸诸如北外滩、徐汇滨江以及后世博等商务区在未来一年内都将有新建项目完工，这些区域内独特的江景资源将受到租户青睐。

　　从近期表现来看，随着新增供应的集中推出，第三季度上海甲级写字楼市场空置率同比上涨2%至5.2%。由于未来新增供应集中在新兴商务区，区域内的项目同质性较高，竞争压力较大，预计未来新兴商务区的空置率将会达到10%以上。而在中央商务区，由于其未来供应的稀缺性，区域内空置率将保持在5%以内。因此，张延军预计中央商务区与新兴商务区写字楼空置率会呈现两极分化的情况。

　　据悉，核心商务圈内备受期待的上海新地标——上海中心，其出租率已超60%，其中，最大租户来自阿里巴巴旗下的蚂蚁基金，目前69-81层处于租赁停滞阶段。虽然非核心商圈存在一定租赁压力，但戴德梁行表示，办公郊区化是不少外资企业的主要趋势，非核心商圈更便宜的租金以及更多的写字楼选择是许多国际性企业搬迁的主要原因。值得注意的是，由于近期一些国内买家强大的资金能力，我们预计2015 年写字楼投资市场将更加活跃。

　　三大需求来源

　　推动写字楼升温

　　对此，仲量联行具体分析，目前办公租赁市场需求的主要来自三大来源。首先，内资金融服务业公司在中央商务区及非中央商务区的租赁市场上都表现得更加积极。受正在推进当中的金融改革以及上海自由贸易区相关政策的鼓励，从事包括商业银行和保险等传统金融业以及非传统互联网金融业的国内公司都积极地在上海新设立办公室或是进一步扩展其办公面积。

　　与此同时，跨国公司在非中央商务区表现出尤其强劲的租赁需求。从事零售以及传媒业的跨国公司意识到中国中产阶级人口的壮大将提升国内消费潜力，于是积极地扩展其在华业务。许多这类公司也因此发现它们在上海需要更多的办公面积，于是纷纷寻求大面积相连的办公空间以整合扩张其办公面积。非中央商务区市场上大量的新增供应正好满足了这些跨国公司的需求。此外，一些诸如咨询等从事专业服务业的跨国公司继续看好其在中国市场的业务前景，进而对扩张办公面积表现出强烈的兴趣。

　　此外，部分公司在其自建或收购的物业中也有自用需求。一些公司，特别是国内金融机构，在非中央商务区内开发或者购买办公物业，并在这些项目中预留了较大比例的面积作为自用。例如，OPPO照明近日就在虹桥商务区购置了两栋物业以自用。此外，来自其他类别的租户的需求也同样为今年办公楼市场的净吸纳量做出了贡献，例如从事零售业及专业服务业的国内公司。