楼市去库存已进入后续阶段 房企买地金额下降超三成

“4月份以来，各地包括部委针对房地产的调控措施累计超过60次。在一季度市场小阳春的背景下，最近房地产调控预期再次出现变化。虽然很多城市依然在发布人才吸引政策，但针对房地产调控的政策，最近转变成为收紧为主。”中原地产首席分析师张大伟在接受采访时表示。

张大伟表示，最近各地房地产市场微调不断，也有部分城市重申政策稳定，人才政策继续密集出台，市场针对房价上涨过快城市的政策预期再次显现。

近日，国家统计局发布的1月份至4月份全国房地产开发投资和销售情况数据显示，房地产开发投资增长较快。数据显示，1月份至4月份，房地产开发投资同比增长11.9%，增速比一季度小幅提高0.1个百分点；房地产开发企业新开工面积增长13.1%，增速比一季度提高1.2个百分点；商品房销售额增长8.1%，增速比一季度提高2.5个百分点；截至4月末，全国商品房待售面积比3月末减少266万平方米，同比下降9.4%。

华尔街见闻研究院院长兼首席经济学家邓海清表示，从房地产施工、新开工面积看，更是出人意料。从施工面积看，1月份至4月份累计同比增幅为8.8%，这一增速是2015年以来的最高增速，甚至显著高于2016年至2017年的经济复苏周期。从房地产资金到位情况来看，同样结论类似，依然好于市场预期。从房地产库存看，开始于2016年的去库存仍在继续，目前房地产库存已经回到了2014年年中的水平，这一方面与房地产企业全面转向高周转策略有关，但也确实表明房地产整体风险不大。

从待售情况来看，4月末，商品房待售面积51380万平方米，比3月末减少266万平方米。其中，住宅待售面积减少357万平方米，办公楼待售面积减少17万平方米，商业营业用房待售面积增加30万平方米。

5月15日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示，今年4月份商品房待售面积同比跌幅为9.4%。这条曲线走势和预期是一致的，即继续下跌，但下跌的速度是越来越放缓了。总体上说，去库存已经进入到后续阶段，去库存速度不会加快。但特殊点在于，目前房企销售也有压力，面临部分去库存的问题，所以预计会出现打折促销的动作。

对于下一阶段房地产市场走势，国家统计局新闻发言人刘爱华表示，从下一阶段来看，新开工面积等指标保持比较平稳的增长态势对下阶段房地产投资具有支撑作用，房地产投资代表着房地产市场的供给，从整体的房地产市场发展来看，还是要按照中央提出的“因城施策”、“一城一策”这样总的原则做好调控工作，最终做好稳地价、稳房价、稳预期的工作，实现促进房地产市场平稳健康发展。

1-4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月份提高3%。

在多地楼市回暖的大环境下，1-4月企业定金及预收款17249亿元，大幅增长15.1%；个人按揭贷款8031亿元，增长12.4%；国内贷款8955亿元，增长3.7%；利用外资34亿元，增长1.0倍；自筹资金15687亿元，增长5.3%。

值得注意的是，1-4月份，房地产开发企业土地购置面积3582万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~3月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1590亿元，下降33.5%，降幅扩大6.5个百分点。

尽管房地产开发企业到位资金同比增速有所提高，但从结构上看，到位资金增速主要来源于定金及预收款和个人按揭贷款，国内贷款形势依然较为严峻，房企资金压力仍然较大。

严跃进表示，企业到位资金数据比预期的要好，并且对于企业未来投资等形成了直接的影响。当前房企融资渠道确实有较好的拓展，从后续市场的表现看，房企也会引起资金面改善而加快购地和新开工，同时销售方面主动降价的动作也会减少。同时需要注意到，近期部分城市土地市场等也有管控，后续房屋销售行情也有不确定性。

（文章整理自证券日报、每日经济新闻）