房企资金紧缩融资手段减少 土地市场渐渐回归理性

　　2017年主要上市房企整体持有现金依然保持增长，但增速大幅放缓。与此同时，房企负债规模与增速持续加大。来自机构数据显示，2017年主要上市房企的持有现金为23415亿元，同比增长16.4%，但增幅下降34.5个百分点。

　　普遍下滑

　　来自克而瑞研究机构发布的数据显示，2017年主要上市房企的持有现金为23415亿元，同比增长16.4%，增幅下降34.5个百分点。其中，60家重点房企的现金持有量为20126亿元，同比增长20%，增幅下降32.1个百分点。2017年，现金增长的企业有100家，同比2016年减少29家。

　　根据60家重点房企的数据来看，恒大以现金持有量2877亿元位居第一。从现金增幅来看，以万科、龙湖、新城控股为代表的规模房企，在手现金的增幅都超过了50%。其中，万科是2017年现金净增加最多的房企。中小企业中如中国奥园、信达地产等，从现金规模上来看比不上行业龙头企业，但增幅相对较高。

　　虽然60家房企中大部分企业都实现了现金的净增加，但仍有小部分房企现金量出现了显著下降。龙头房企2017年现金持有量下降也较为显著，中海地产是2017年现金减少最多的企业，持有现金下降34%至832亿元。

　　业内人士分析，2017年限购、限贷、限售等调控政策的持续加码，房地产融资环境也呈现持续收紧的态势。与此同时，行业集中度持续提高，规模房企销售大涨之下，扩张诉求依然强烈，行业收并购整合加剧，是房企现金总持有量增幅放缓的主要因素。而对于中小企业而言，融资能力相对较弱，在融资环境持续收紧的情况下，所受限制更为明显，使得企业现金增幅放缓甚至出现下滑。

　　全渠道吃紧

　　地产业的资金吃紧在未来一个时期可能会成为常态。国家统计局刚刚公布的2018年1-4月全国房地产开发投资和销售情况披露了房地产开发企业到位资金状况。1-4月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态，其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。国内贷款增速降至-1.6%，是自2016年1-2月以来首次出现由正转负，个人按揭贷款增速降至-6.7%，已连续6个月下降。

　　国家统计局更早之前的数据显示，2018年一季度，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月回落1.7个百分点;与去年全年的8.2%以及去年同期的11.5%涨幅相比，增速回落较为明显。数据比对发现，相较一季度，开发企业到位资金增速再度回落。

　　行业人士评论称，房地产开发到位资金是专门用于项目开发，因此与房地产投资直接密切相关。今年一季度房企到位资金增速回落，也意味着房地产开发投资出现下行趋势。

　　诸葛找房数据研究中心分析认为，融资渠道收紧，开发企业只能开拓其他渠道，利用自筹资金和销售前期回款补充现金流。定金及预收款成为房企第一大资金来源，达到14987亿元，同比增长8.3%。但随着全国商品房销售增速持续下降，预计很难维持持续高位增长，将会进一步加大房企资金压力。

　　思源地产首席分析师郭毅表示，4月18日央行降准，释放4000亿元增量资金，却并未缓解房地产行业的资金紧张状况，1-4月信贷增速的下滑，代表以金融去杠杆为目标，针对房地产的信贷定向紧缩仍在继续，流向房地产的资金闸门逐渐关小，同时，资金使用成本也在不断提升。

　　多方面找钱

　　面对严峻的资金形势，房企在打开资金入口的同时，也在收紧资金出口。

　　在增加资金入口上，一方面，房企可积极寻求进入到政策扶持的新兴业务领域，比如集体租赁住房、旧改和棚改等城市更新，争取信贷支持;另一方面，也应合理定价，加快库存去化，加速回笼资金。在房企收紧资金出口的方式上，1-4月全国房地产开发投资和销售情况中同样透露出了些许端倪。房企收紧钱袋子之举首先体现在拿地层面，1-4月，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%。今年以来，房企一改过去的大举扩张策略，拿地趋于保守，北京、杭州、成都等城市相继出现土地流拍的现象，其中北京流拍土地的数量更累计达到6宗之多。

　　此外，房企还通过快开工、慢施工、缓竣工来提高资金的使用效率。1-4月，房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%;施工面积664410万平方米，同比增长1.6%;竣工面积25151万平方米，下降10.7%。在多项目滚动开发的同时，快开工可以尽快实现项目现金流回正，并将资金用于下一个项目的开发，慢施工、缓竣工则可以将开发费用的支付节点后移，由此实现资金使用效率的最大化，提升企业利润。郭毅表示。

　　在多种渠道融资方面，去年以来，房地产资产证券化的大门已经打开，多个住房租赁资产、商业资产通过CMBS、ABN、类REITs等形式，相继实现了资产证券化，规模已近千亿。易居研究院智库研究中心研究总监严跃进表示，房地产资产证券化有利于房地产市场资金回笼，同时它作为一种创新产品，对于一些有着稳定现金流和稳定潜在收益的企业是利好的。严跃进进而表示：“从实际情况来讲，很多企业都已经开始在做房地产资产证券化方面的业务。开展此项业务，一方面符合企业的创新，同时也有助于企业后续财务或资金方面的把控，对于企业成长有着积极意义。”

业内预计，楼市调控的总体趋势不会放松，而随着金融去杠杆进入下半场，房地产资金紧缩的形势也会继续延续。

　　房企资金紧缩下土地市场回归理性

　　随着楼市调控政策延续，各地普遍加码的限制性政策让土地市场进一步回归理性。一二线城市土地市场低位徘徊，流标成为普遍现象。

　　中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，2018年以来，一线城市共有8宗土地出现流标，为近年来少有的流标数量高峰，其中有6宗在北京，合计经营性土地流标数量同比上涨166%。从土地流标面积来看，同比上涨幅度达700%。

　　从二线城市数据看，今年以来，合计流标经营性土地68宗，流标规划建筑面积达796.66万平方米，相比2017年同期的521.76万平方米上涨了53%。

　　“随着楼市调控的深入，土地市场流标现象逐渐增多。”中原地产首席分析师张大伟认为，土地流标的原因是多方面的，“首先，流标土地大多配建复杂且非热门地块。以北京流标的住宅土地为例，地块处于远郊区，而且地块有多重属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈”。

　　其次，房企资金压力逐渐出现，从2016年9月底开始，全国一二线城市严格调控。“这种情况下，房企资金压力越来越大，叠加融资渠道受限等原因，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，企业对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。

　　整体来看，2018年楼市将继续严格调控，未来房地产市场走势将出现分化。不仅如此，目前房地产市场租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的配套机制在加快制定。

　　张大伟说，“这些政策的核心是‘房住不炒’，房地产市场回归平稳。回顾目前各地的房地产政策，限购与限售全面升级。这些因素最终将导致房企资金链紧绷，预计流标土地数量和范围有可能在2018年下半年继续扩大。”

　　近日，华创证券发布的房地产行业研报称，受4月份一二线土地供需紧张结构性因素影响，全年土地供给逐步增多，土地市场供需关系改善趋势不变，土地价格也将进一步回归理性。

　　据悉，土地供应方面，4月份全国受监测的100个城市各类型土地合计供应8981万平方米，住宅类供地建面3451万平方米，同比增长24%。其中，住宅用地供应量约占总土地供应量的38.43%。

　　华创证券相关分析师指出，纯住宅地目前库存维持低位，土地补库存需求依然较大。从数据来看，4月份住宅类成交楼面均价同比上升6%，溢价率略有回升，考虑到4月供给形势叠加土地挂牌价整体下行，预计未来土地市场回归理性趋势不变。

　　（房掌柜整理自北京商报、经济参考报）