房企借道信托“抢地”受限 中小房企资金链紧张加剧

　　房地产融资再收紧

　　在新增开发贷放缓的背景下，房企通过债券、信托融资的规模有所回升，且部分信托资金用于前端拿地，合规成疑。近期，银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。文件印发后，房企和金融机构亦有反馈，本专题将调研他们的应对，呈现房地产业融资的现状和趋势。

　　导读

　　在23号文影响下，地产公司的两极分化将会加剧。一方面，采访中一些大型房企、央企国企认为这个文件影响很小，都没怎么关注;另一方面，中小型房企想要通过高利率的信托、私募“腾挪”的通路几乎被切断。

　　4月份以来二三线城市土地市场的“小阳春”，或将因为一纸监管而明显降温。这就是银保监会最近印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文”)。监管政策相比去年不但未有放松，反而明显收紧。

　　文件强调，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，其中对信托的影响最大，几乎精准地狙击了目前信托切入房地产领域的各个模式，还对信托资金池进行了限制。

　　而房地产信托在过去四个多月新增3000多亿，很大部分流入了房企的“前端融资”，也就是用于拿地。“新规之下，土地市场虽不至于回到去年四季度那样的清冷，但预计房企拿地会更加谨慎。”深圳一大型房企投资部人士说。

　　从更长的时间段来看，23号文将促使房企融资进一步分化，资金更加向中大型房企、央企国企倾斜;部分民营中小型房企、激进型房企，资金链可能更加紧张。

　　风险总是与机会同在。阳光城CFO吴建斌表示，在各种传统的银行贷款、非标融资受限之时，房地产的资产证券化打开了另一扇窗，各类房地产ABS、REITs等也进入快速发展期。

　　央行的数据显示，2019年一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点。增量看，一季度房地产开发新增6600亿，相比去年同期少增400亿。

　　“拿地”资金受限

　　在2019年的土地市场上，中海、华润、保利、万科等大型房企，占据了主力位置;其他民营房企如融创、旭辉、金地、龙湖等也不遑多让。

　　支撑他们的是雄厚的资金实力。这些勇于拿地的房企，不仅得到商业银行的开发贷款，也通过房地产信托获得辅助资金。

　　博人金融总经理宋光辉指出，这些资金主要用于“前端融资”。即房企在签订土地出让协议之后，需要融资用于缴纳土地款，但这时还未获得“四证”，商业银行资金无论表内表外，都无法切入，提供前端融资的主要机构就只有信托和私募基金。

　　据了解，目前信托在这一领域有绝对优势。去年以来，银行信贷额度紧张，很多优质项目都通过信托获取开发贷款。用益信托数据显示，截至5月23日，房地产信托大增近7成至2309只，融资规模近3500亿元。

　　然而，23号文下发后，这类“前端融资”将受到明显限制。通知要求，信托发放开发贷款也必须遵守“四三二”的标准，严禁信托通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”等模式，提供变相的开发贷款。

　　北京一家大型信托内部人士对21世纪经济报道表示，如果23号文严格执行，将会对当前的房地产信托业务造成重大影响。

　　“‘明股实债’、‘股+债’这些都不能再做了，未来可以做的可能只有供应链金融，就是把应收账款做成信托。”上述人士说，“过去两年，通过与保理公司合作，万科、碧桂园等大型房企也都有在做应收账款的融资。”

　　23号文之后，房地产信托受限，对房地产市场最直接的影响就是，拿地会降温。“目前房企的其他融资渠道如境内外发债还是畅通的，融资利率也比去年低，只是这些融资大部分只能用于偿还旧债，不能用于开发投资。”前述深圳开发商说。